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Triple-Net-Mietverträge werden im Zuge der Globalisierung der Wirtschaftsmärkte auch im deutschen Rechtskreis zunehmend nachgefragt. Die triple-net-spezifische Pflichten-, Kosten- und Risikoverteilung steht jedoch im Widerstreit zu den Leitbildern des deutschen Miet- und Pachtrechts. Diesem Spannungsverhältnis widmet sich die Arbeit, deren Ziel
Triple-Net-Mietverträge werden im Zuge der Globalisierung der Wirtschaftsmärkte auch im deutschen Rechtskreis zunehmend nachgefragt. Die triple-net-spezifische Pflichten-, Kosten- und Risikoverteilung steht jedoch im Widerstreit zu den Leitbildern des deutschen Miet- und Pachtrechts. Diesem Spannungsverhältnis widmet sich die Arbeit, deren Ziel es ist, den Triple-Net-Vertragsgedanken im deutschen Zivilrecht dogmatisch zu verorten und die damit verbundenen, insbesondere formularvertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten zu definieren. Dies geschieht im Wege einer eingehenden Analyse der Regelungsbereiche und -ziele, der ökonomischen Zusammenhänge sowie des anglo-amerikanischen Rechtshintergrunds. Vergleichende Typus- und Leitbildbetrachtungen, insbesondere des Miet- und Pachtvertrags, des Leasingvertrags sowie des Nießbrauchs belegen schließlich die eigens strukturierte Leistungsordnung des Triple-Net-Vertragsgedankens. Diesen Besonderheiten wird im Ergebnis nur die atypische Qualifikation des Triple-Net-Mietvertrags gerecht.
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Einführung | 17 | ||
| Kapitel 1: Grundlegung – funktionale Betrachtung der Grundidee und Zielsetzung des Triple-Net-Mietvertragskonzeptes | 20 | ||
| § 1 Regelungsgrundgedanken und -inhalte | 20 | ||
| I. Notwendigkeit einer Begriffsbestimmung | 20 | ||
| II. Legislative, Judikative, Exekutive – eine Bestandsaufnahme | 21 | ||
| III. Kurzdefinitionen der Fachliteratur – vorläufige Begriffsbestimmung | 23 | ||
| IV. Der Realtypus Triple-Net-Mietvertrag | 25 | ||
| 1. Regelungsgrundgedanken | 25 | ||
| a) Das Grundprofil des Triple-Net-Mietvertrags | 25 | ||
| aa) Auf entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtetes Dauerschuldverhältnis | 25 | ||
| bb) Umfassende Inpflichtnahme des Triple-Net-Mieters | 25 | ||
| cc) Rückwirkung auf finanzieller Ebene | 27 | ||
| dd) Vertragsgegenstand und -laufzeit | 28 | ||
| b) Die Problematik der Triple-Net-(Miet-)Vertrags-Terminologie | 28 | ||
| 2. Die einzelnen Regelungsbereiche | 30 | ||
| a) Die Erhaltungslast – Instandhaltung und Instandsetzung inklusive Dach und Fach | 31 | ||
| b) Versicherungen | 33 | ||
| c) Steuern und weitere Abgaben | 35 | ||
| d) Zwischenergebnis | 36 | ||
| e) Betriebs- und Nebenkosten | 36 | ||
| f) Behördliche Genehmigungen und Auflagen | 39 | ||
| g) Verkehrssicherungspflichten | 40 | ||
| h) Gefahrtragung, insbesondere Sachuntergangsrisiko | 41 | ||
| aa) Begriffsklärung | 41 | ||
| bb) Bestandsaufnahme: Partielle Gefahrtragung infolge der Pflichten- und Kostenübernahme | 41 | ||
| cc) Weitergehend: Tragung des Sachuntergangsrisikos? | 42 | ||
| (1) Der Triple-Net-Vertrag im engen Sinn | 42 | ||
| (2) Der Triple-Net-Vertrag im weiten Sinn | 43 | ||
| dd) Würdigung | 43 | ||
| ee) Grundlegung für die weitere Untersuchung: Der Triple-Net-Vertragsbegriff im engen Sinn | 45 | ||
| 3. Erfordernis einer gesamtkonzeptionellen Würdigung | 46 | ||
| 4. Aspekte der Vertragsgestaltung | 46 | ||
| a) Pflichten- und Kostenklauseln | 46 | ||
| b) „Caps“ bzw. „cap clauses“ | 50 | ||
| § 2 Anglo-amerikanischer Rechtshintergrund | 51 | ||
| I. Grundlegungen | 51 | ||
| 1. Divergierende Rechtstraditionen | 51 | ||
| 2. Anglo-amerikanische lease | 52 | ||
| a) Die lease als zeitlich beschränkte Eigentumsübertragung | 53 | ||
| b) Die lease als Vertrag | 54 | ||
| 3. Zwischenresümee | 56 | ||
| II. Abgrenzungen | 57 | ||
| 1. Bond lease | 57 | ||
| 2. Double-Net- und Single-Net-Verträge | 58 | ||
| 3. Gross lease | 59 | ||
| 4. Fließendes System | 59 | ||
| III. Beispielklausel eines angelsächsischen Triple-Net-Vertrags | 60 | ||
| IV. Fazit | 60 | ||
| § 3 Wirtschaftlich-funktionale Betrachtung des Triple-Net-Vertrags | 61 | ||
| I. Immobilienwirtschaftlicher Hintergrund – Markt- und Objektrisiken | 61 | ||
| II. Hauptcharakteristika und wirtschaftliche Analyse der Interessen | 63 | ||
| 1. Primär: Sicht des Vermieters | 63 | ||
| a) Risikominimierung und Renditesicherung | 63 | ||
| b) Rechtsunsicherheit und Kontrollverlust | 64 | ||
| c) Geeignete Triple-Net-Vermieter | 66 | ||
| 2. Pflichten- und Risikotragung als wirtschaftliches Potential? – Die Perspektive des Mieters | 67 | ||
| a) Transparenz und Kostengerechtigkeit | 68 | ||
| b) Synergieeffekte und Kalkulationserfordernis | 68 | ||
| c) „Quasi-Eigentümer“ | 69 | ||
| d) Weitere geeignete Triple-Net-Mieter – praktische Relevanz | 71 | ||
| 3. Dritte | 72 | ||
| a) Kapitalgeber | 72 | ||
| b) Erwerber | 73 | ||
| III. Fazit | 73 | ||
| Kapitel 2: Rechtliche Analyse | 75 | ||
| § 4 Problemstellung – Vergleichende Typus- und Leitbildbetrachtungen | 75 | ||
| I. Vorüberlegungen zur rechtlichen Qualifikation | 75 | ||
| II. Dreigliedrigkeit der rechtlichen Einordnung | 76 | ||
| 1. Normaltypischer, gesetzlich geregelter Vertrag | 76 | ||
| 2. Atypischer Vertrag im weiteren Sinn | 77 | ||
| 3. Vertrag sui generis | 78 | ||
| III. Bandbreite zu betrachtender Leitbilder – Vorgehen | 78 | ||
| IV. Andere Ansätze der Untergliederung der rechtlichen Einordnung | 80 | ||
| § 5 Normierte Schuldverhältnisse | 81 | ||
| I. Der Mietvertrag | 81 | ||
| 1. Gesetzliches Leitbild – Bruttomietkonzept | 81 | ||
| a) Umfassende Inpflichtnahme des Vermieters | 81 | ||
| b) Wertung | 84 | ||
| c) Konsequente Umsetzung eines geringen Pflichtenkreises des Mieters | 86 | ||
| d) Wertung | 88 | ||
| e) Beweislastverteilung | 89 | ||
| f) Parallelen und Divergenzen zum Triple-Net-Vertragsgedanken – einführende Überlegungen | 91 | ||
| 2. Gesetzlich verankerte Modifizierungsmöglichkeiten | 93 | ||
| a) Punktuelle Modifikation im Rahmen der Heizkostenverordnung | 93 | ||
| b) Betriebskosten als Spiegel unterschiedlicher Ausdifferenzierung der Leitbilder der Wohn- und Geschäftsraummiete | 95 | ||
| aa) Wohnraummiete – § 556 BGB | 95 | ||
| bb) Die Geschäftsraummiete – Grundlegungen und fehlende Verweisungen | 97 | ||
| cc) Anknüpfungspunkt für den Triple-Net-Vertragsgedanken – Konsequenzen | 98 | ||
| c) Fazit | 99 | ||
| 3. Die Rechtsprechung im Spannungsfeld der Variationsbreite des Geschäftsraum-Bruttomietkonzeptes | 100 | ||
| a) Geschäftsraummietverhältnisse als Urtyp der Formularverträge | 101 | ||
| b) Die Anmietung von Geschäftsräumen als Unternehmerhandeln i. S. des § 14 BGB | 103 | ||
| c) Grundlegungen zur Inhaltskontrolle | 106 | ||
| d) Leitlinien der Rechtsprechung zur Erhaltungslast – Risikosphäre und Mietgebrauch | 108 | ||
| aa) Das Erfordernis einer Grenzziehung – Risikosphäre und Mietgebrauch | 110 | ||
| bb) Sachlich-personelle Einschränkung | 110 | ||
| cc) Zeitliche Einschränkung | 111 | ||
| dd) Räumlich-gegenständliche bzw. finanzielle Einschränkung | 111 | ||
| ee) Zwischenergebnis | 113 | ||
| ff) Restriktive Auslegung und Transparenzkontrolle | 114 | ||
| e) Zentral: „Dach und Fach“-Klauseln | 116 | ||
| aa) Überraschende Klausel i. S. des § 305c Abs. 1 BGB? | 116 | ||
| bb) Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1, 2 BGB | 117 | ||
| (1) Deutung im Sinne einer grundsätzlichen Unzulässigkeit | 119 | ||
| (2) Alternative Deutung im Sinne einer eingeschränkten Übertragungsmöglichkeit | 120 | ||
| (3) Jedenfalls: Keine grenzenlose formularvertragliche Verlagerung | 120 | ||
| (4) Schlussfolgerungen | 121 | ||
| f) Kompensation infolge Mietpreisreduktion? | 121 | ||
| aa) Geltungsgrund: Wahlfreiheit als Individualvereinbarung? | 122 | ||
| bb) Ausschluss der Kontrollfähigkeit? | 124 | ||
| (1) Prinzipiell: Entgeltcharakter | 125 | ||
| (2) Dennoch: Kontrollfähigkeit | 126 | ||
| g) Fazit – Konturierung des Leitbildes durch die Rechtsprechung | 128 | ||
| 4. Das Schweigen des Gesetzgebers | 129 | ||
| 5. Der Kontext zum Triple-Net-Vertragsmodell | 130 | ||
| a) Derzeit keine Umsetzbarkeit des Triple-Net-Regelungsgedankens im Rahmen eines formularvertraglichen Geschäftsraummietvertrags | 130 | ||
| b) Bestätigung des übergeordneten Schlusses: Gegensätzlichkeit der Konzepte im Allgemeinen | 132 | ||
| c) Möglichkeiten der Schlussfolgerung | 133 | ||
| II. Der Pachtvertrag – abweichendes Leitbild, andere Gestaltungsfreiheiten? | 134 | ||
| 1. Abgrenzung: Miete und Pacht | 135 | ||
| 2. Die Erhaltung des Inventars | 136 | ||
| a) Der Inventarbegriff | 136 | ||
| b) Pflichten-, Kosten- und Risikoverteilungen gem. § 582 BGB | 136 | ||
| c) § 582a BGB als gesetzlich verankerte Modifizierungsmöglichkeit | 138 | ||
| 3. Annäherung an den Triple-Net-Vertragsgedanken? – Die Erhaltungslast im Übrigen | 139 | ||
| 4. Fazit | 140 | ||
| 5. Weiterreichende gesetzliche Pächterverpflichtung beim Landpachtvertrag, §§ 585, 586 BGB | 141 | ||
| III. Die Leihe | 142 | ||
| 1. Erhaltungspflicht des Entleihers vs. reiner Kostentragung | 143 | ||
| 2. Unterschiedliche Ausdifferenzierung des Verantwortungsgefüges | 145 | ||
| IV. Zusammenschau und Wertung | 146 | ||
| 1. Zusammenschau der gesetzlichen Konzeption der Pflichten-, Kosten- und Risikoverteilung – Wechselspiel der Verantwortungsbereiche | 146 | ||
| 2. Eigene Vertragstypen trotz geringer inhaltlicher Unterschiede | 146 | ||
| 3. Kein schuldrechtliches Regelungsmodell mit Zuweisung der Hauptverantwortung an den Nutzer | 147 | ||
| 4. Konsequenzen für das Triple-Net-Vertragsmodell | 148 | ||
| § 6 Der Nießbrauch an Sachen | 149 | ||
| I. Gesetzliches Regelmodell | 150 | ||
| 1. Versicherungen und Lastentragung | 150 | ||
| 2. Die Erhaltung | 151 | ||
| II. Keine sachenrechtliche Verwirklichung des Triple-Net-Regelungsgedankens | 153 | ||
| § 7 Der Leasingvertrag als moderner Vertragstyp | 153 | ||
| I. Grundlegung | 153 | ||
| II. Das Finanzierungsleasing | 155 | ||
| 1. Regelungsgedanken und Ziele | 155 | ||
| 2. Bandbreite der dogmatischen Verortung | 156 | ||
| a) Mietvertragliche Wurzeln – Parallele zum Operatingleasing | 156 | ||
| b) Würdigung der kauf-, geschäftsbesorgungs- und darlehensrechtlichen Elemente | 157 | ||
| c) Moderate Modifikation: Atypischer Mietvertrag | 158 | ||
| d) Herausragende Bedeutung der Spezifika des Finanzierungsleasings | 159 | ||
| e) Gesetzeslage: Lediglich Normierung einer spezifischen Konstellation | 160 | ||
| 3. Spiegelbild der Grundproblematik des Umgangs mit neuen Vertragskonzeptionen | 162 | ||
| 4. Konkretisierender Vergleich mit den bisher betrachteten Normstrukturtypen | 165 | ||
| a) Vertragsmodell mit stärkerer Verantwortung des nutzenden Vertragspartners – auch bei Orientierung an den Vorgaben der Rechtsprechung | 165 | ||
| b) Begrenzte inhaltliche Wertschöpfung des klassischen Finanzierungsleasings für den Triple-Net-Vertragsgedanken als solchen | 169 | ||
| III. Zwei-Personen-Leasingverhältnisse unter besonderer Berücksichtigung von Sale-and-lease-back-Transaktionen | 171 | ||
| IV. Weitere Möglichkeiten der Schlussfolgerung | 174 | ||
| § 8 Seitenblick in die Schweiz | 174 | ||
| I. Bestandsaufnahme des gesetzlichen Regelungsmodells | 175 | ||
| II. Die Übertragung der Erhaltungslast | 176 | ||
| 1. Gesetzlicher Ausgangspunkt – beschränkte Regelungsmöglichkeiten | 176 | ||
| 2. Der Kompensationsgedanke | 177 | ||
| 3. Praktische Gestaltung der erforderlichen vertraglichen Ausgewogenheit | 178 | ||
| a) Finanzielles Entgegenkommen: Mietzinsreduktion/Einmalzahlung | 178 | ||
| b) Mietvertragsdauer als „geldwerter Vorteil“? | 178 | ||
| c) Grundproblem: Praktikabilität | 179 | ||
| III. Die sonstigen Positionen des Triple-Net-Vertrags | 180 | ||
| IV. Weitere Ansatzpunkte praktischer Behelfskonstruktionen | 181 | ||
| 1. Pachtrecht | 181 | ||
| 2. Rohbaumiete | 182 | ||
| V. Fazit | 183 | ||
| Kapitel 3: Typologische Zuordnung und Regelungsgrenzen | 186 | ||
| § 9 In sich geschlossenes Vertragskonzept versus traditionelle Leitbilder – Zusammenschau bisheriger Betrachtungen | 186 | ||
| § 10 Die typologische Qualifikation | 189 | ||
| I. Die Schranken der Vertragsfreiheit | 189 | ||
| II. Vom Regelungswunsch zur Bedeutung der typologischen Verortung | 191 | ||
| III. Abwägung der Qualifikationsmöglichkeiten | 193 | ||
| 1. Zu weitreichend: Der Triple-Net-Vertrag als Vertrag sui generis | 194 | ||
| a) Umfassendste Würdigung eines in sich geschlossenen Vertragskonzeptes | 194 | ||
| b) Keine Umgehung gesetzlicher Wertungen – besondere Qualität der Nähebeziehung | 195 | ||
| 2. Die normaltypische Mietvertragsqualifikation als Ausdruck der Achtung der Leitgedanken des Gesetzgebers | 198 | ||
| 3. Die atypische Qualifikation als Anerkennung eines in sich geschlossenen Regelungskonzeptes mit miet- bzw. pachtrechtlichen Bezugspunkten | 200 | ||
| IV. Aspekte der Vertragsgestaltung – Charakteristika des Triple-Net-Vertrags | 202 | ||
| Kapitel 4: Resümee | 208 | ||
| § 11 Zusammenschau | 208 | ||
| Ausblick | 212 | ||
| Literaturverzeichnis | 213 | ||
| Sachwortverzeichnis | 228 |
